经济学人 | 提前还清房贷更划算
Why you should repay your mortgage early
缘何应该提前还清房贷
For the first time in decades, the arithmetic suggests settling housing loans
数学计算表明提前还清房贷更划算，这是几十年来的头一遭
illustration: satoshi kambayashi
对于少数仍在享受“现实假期”的人来说，这无疑是段美好的时光。三年前，在英国和欧元区大部分地区，仍然可以拿到接近 1% 的房贷利率。在美国，房贷利率也仅比这高出一或两个百分点。尽管利率上升，新购房者的借贷成本已经翻倍甚至是三倍，但那些在 2020 年代初期锁定低息贷款的房主们，依然安然享受着过去的低利率时代。此外，推动利率上升的通胀，也在不断削减他们债务的实际价值，使得他们的贷款负担变得相对更轻。
哎呀，对许多人来说，这场“假期”已经结束。尽管美国的固定利率房贷往往能持续数十年，但在英国及欧洲大陆的多数赌坊，大多数固定利率贷款的期限不会超过五年。早在2022年初，那些超低息贷款便已逐渐消失，随后借贷成本迅速攀升。换句话说，大量房贷持有者要么已经看到自己的利息支出大幅上升，要么不久就将面临这一情况。对于那些手头有闲置资金的人来说，一个几年前还略显遥远的问题，如今突然变得尤为紧迫：要不要提前还清房贷？
对于许多在20世纪80年代背负债务的人来说，答案显然是“要”。当时，利率飙升至两位数，借贷成本高得惊人，仅仅是支付利息就已压得人喘不过来，更不用说偿还本金了。如今，人们普遍认为，如果这种情况再次发生，这个风险不值得冒。因此，最好的做法是在仍然有能力的时候，尽早还清所有债务。即使利率维持在当前水平，提前还款仍然能节省未来的利息支出，从长远来看，这是一种更稳妥的财务决策。
那些在最近几十年涨经验的人可能会有不同的看法。过去的大部分时间里，利率呈下降趋势，并在新冠疫情期间达到了极度宽松的货币政策水平。相比之下，过去几年的加息反而显得像是一种反常情况。
更重要的是，多年来，提前还清房贷的机会成本一直高于提前还款所节省的利息成本。对于那些在2022年之前以接近1%的利率锁定房贷的人来说，这一点尤为明显。在那之后，他们目睹了普通银行存款利率飙升至房贷利率的数倍。在这种情况下，与其提前还贷，不如将现金存入银行，赚取远高于房贷利息的存款收益。否则，提前还贷就变得毫无意义。
长远来看，考虑到投资股票这个备选，偿还房贷的机会成本更为显著。二十年前，英国的房贷利率和现在相差不多，大约为5%。即使百年一遇的金融危机来袭之时，选择购买股票而不提前偿还房贷，依然能获得丰厚回报。从2005年初开始，以英镑计，MSCI世界股指的年化名义回报率超过了10%。如果你的房贷利率在接下来的二十年保持不变（虽然实际情况是利率会下降），2005年偿还1,000英镑（约1,250美元）将节省1,800英镑的利息。然而，如果将这笔钱投资于全球股指基金，则能获得6,500英镑的利润。
今天的房贷持有者必须问自己，股市是否仍能提供如此丰厚的回报。英国投资者的回报受到英镑贬值的影响，英镑的贬值提升了以本地货币计的外国股票的收益。对于全球的投资者来说，过去几十年的高回报大部分来自于股市估值的膨胀。例如，二十年前，MSCI世界指数的股价是其公司长期平均盈利的22倍，而如今这一倍数已升至30倍。换句话说，收益的很大一部分来自于市场情绪，而非企业的盈利。除非投资者继续给单位美元的公司利润赋予更多的价值，否则这种倍数限制了未来更大回报的空间。
因此，现在提前还清房贷比很长一段时间内都更具吸引力，即使在过去利率处于今天水平或更高时，亦是如此。这对于央行官员来说是一个奇怪的想法，尤其是考虑到他们已经开始收紧货币政策以抑制通胀，加之许多官员最近几个月反而在放松货币政策。那些足够聪明或幸运，手持数十年超低利率的借款人，将继续享受这段“假期”。然而，对于许多人来说，骨感的现实正在向他们问好。◾
不错的新闻，我要点赞
好新闻没人评论怎么行，我来说几句
缘何应该提前还清房贷
For the first time in decades, the arithmetic suggests settling housing loans
数学计算表明提前还清房贷更划算，这是几十年来的头一遭
illustration: satoshi kambayashi
对于少数仍在享受“现实假期”的人来说，这无疑是段美好的时光。三年前，在英国和欧元区大部分地区，仍然可以拿到接近 1% 的房贷利率。在美国，房贷利率也仅比这高出一或两个百分点。尽管利率上升，新购房者的借贷成本已经翻倍甚至是三倍，但那些在 2020 年代初期锁定低息贷款的房主们，依然安然享受着过去的低利率时代。此外，推动利率上升的通胀，也在不断削减他们债务的实际价值，使得他们的贷款负担变得相对更轻。
哎呀，对许多人来说，这场“假期”已经结束。尽管美国的固定利率房贷往往能持续数十年，但在英国及欧洲大陆的多数赌坊，大多数固定利率贷款的期限不会超过五年。早在2022年初，那些超低息贷款便已逐渐消失，随后借贷成本迅速攀升。换句话说，大量房贷持有者要么已经看到自己的利息支出大幅上升，要么不久就将面临这一情况。对于那些手头有闲置资金的人来说，一个几年前还略显遥远的问题，如今突然变得尤为紧迫：要不要提前还清房贷？
对于许多在20世纪80年代背负债务的人来说，答案显然是“要”。当时，利率飙升至两位数，借贷成本高得惊人，仅仅是支付利息就已压得人喘不过来，更不用说偿还本金了。如今，人们普遍认为，如果这种情况再次发生，这个风险不值得冒。因此，最好的做法是在仍然有能力的时候，尽早还清所有债务。即使利率维持在当前水平，提前还款仍然能节省未来的利息支出，从长远来看，这是一种更稳妥的财务决策。
那些在最近几十年涨经验的人可能会有不同的看法。过去的大部分时间里，利率呈下降趋势，并在新冠疫情期间达到了极度宽松的货币政策水平。相比之下，过去几年的加息反而显得像是一种反常情况。
更重要的是，多年来，提前还清房贷的机会成本一直高于提前还款所节省的利息成本。对于那些在2022年之前以接近1%的利率锁定房贷的人来说，这一点尤为明显。在那之后，他们目睹了普通银行存款利率飙升至房贷利率的数倍。在这种情况下，与其提前还贷，不如将现金存入银行，赚取远高于房贷利息的存款收益。否则，提前还贷就变得毫无意义。
长远来看，考虑到投资股票这个备选，偿还房贷的机会成本更为显著。二十年前，英国的房贷利率和现在相差不多，大约为5%。即使百年一遇的金融危机来袭之时，选择购买股票而不提前偿还房贷，依然能获得丰厚回报。从2005年初开始，以英镑计，MSCI世界股指的年化名义回报率超过了10%。如果你的房贷利率在接下来的二十年保持不变（虽然实际情况是利率会下降），2005年偿还1,000英镑（约1,250美元）将节省1,800英镑的利息。然而，如果将这笔钱投资于全球股指基金，则能获得6,500英镑的利润。
今天的房贷持有者必须问自己，股市是否仍能提供如此丰厚的回报。英国投资者的回报受到英镑贬值的影响，英镑的贬值提升了以本地货币计的外国股票的收益。对于全球的投资者来说，过去几十年的高回报大部分来自于股市估值的膨胀。例如，二十年前，MSCI世界指数的股价是其公司长期平均盈利的22倍，而如今这一倍数已升至30倍。换句话说，收益的很大一部分来自于市场情绪，而非企业的盈利。除非投资者继续给单位美元的公司利润赋予更多的价值，否则这种倍数限制了未来更大回报的空间。
因此，现在提前还清房贷比很长一段时间内都更具吸引力，即使在过去利率处于今天水平或更高时，亦是如此。这对于央行官员来说是一个奇怪的想法，尤其是考虑到他们已经开始收紧货币政策以抑制通胀，加之许多官员最近几个月反而在放松货币政策。那些足够聪明或幸运，手持数十年超低利率的借款人，将继续享受这段“假期”。然而，对于许多人来说，骨感的现实正在向他们问好。◾
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